부동산 공급 방안 그린벨트 해제 가능할까?

안녕하세요! 쓸지식입니다.

7.10 부동산 대책 이후 내 집 마련의 꿈을 갖고 있던 국민들이 반발하며 '조세저항 국민운동'과 같은 대규모 운동으로 번질 우려가 보이자, 정부는 다급히 서울 강남권의 그린벨트를 해제해 그 부지를 주택으로 만들어 공급하고자 하는 계획을 속도감 있게 추진하려 하고 있습니다.

김현미 국토교통부 장관이 국방부 장관을 만나 논의한 내용이 알려지며 이에 따른 기대와 함께 여러가지 우려도 함께 나오고 있는 상황입니다.

오늘 제가 그린벨트와 관련하여 그린벨트 해제 시 어떠한 상황이 발생할지, 정부는 어떤 방향을 가지고 있는지 조목조목 짚어드리도록 하겠습니다.

#1. 그린벨트란?

그린벨트는 개발제한구역으로 도시 주변의 녹지공간을 보존하여 개발을 제한하고 자연환경을 보전하자는 취지로 1950년대 영국에서 시작되었습니다. 그린벨트구역 안에서는 건축물의 신축이나 증축, 용도변경, 토지의 형질변경, 토지 분할 등의 행위가 제한되며 개발제한구역을 지정한 목적에 위배되지 않는 범위에서는 국민 생활의 편익을 위한 최소한의 시설로 허가권자의 승인이나 허가를 받을 경우에만 개발행위를 할 수 있습니다.

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조에 따르면, 국토해부장관은 ① 도시의 무질서한 확산을 방지하고 ② 도시주변의 자연환경을 보전하여 ③ 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시계획으로 결정할 수 있습니다.

#2. 그린벨트 해제 시 이득과 손실은?

부동산에서 땅과 토지의 용어는 다르게 이용됩니다. 땅은 어떠한 행위를 할 수 없고, 토지는 목적과 행위가 명확하다는 것으로 구분하죠. 즉.땅과 토지는 가치가 있다, 없다의 차이입니다. 그렇다고 땅을 평가절하하는 것이 아닙니다. 무분별한 개발을 막고 인간과 자연의 조화로움에서 주는 가치가 돈보다 더 크다는 점을 무시해서 안됩니다.

사람들이 흔히 그린벨트를 말할 때 인식이 안 좋습니다. 가령 부동산 거래에서 모르고 투자한 지역이 개발제한구역이었다는 사실을 알고 난감해하죠. 부동산에서 사기라고 널리 알려진 것이 그린벨트입니다. 이 말이 처음 등장 시기는 김대중 정부부터 시작합니다. 대선 선거 공약으로 개발제한구역을 전면 해제해서 토지이용을 효율적으로 이용하는 취지부터 시작됩니다.

 

 

요즘 시대에 그린벨트는 신도시를 건설하기 위한 이용이 많습니다. 대표적으로 경기도 시흥, 하남, 성남, 김포, 남양주가 대표적인데 공통적으로 교통이 개발되고 서울과 접근성이 좋은 위치의 그린벨트를 해제해서 도시를 만듭니다. 그 이유는 상대적으로 저렴한 땅을 매입해서 개발 단가를 낮추고 난개발 문제를 최소화할 수 있기 때문이죠. 현재의 신도시는 그린벨트 해제 지역에 많이 건설되었습니다. 판교나 위례, 하남 미사, 강동 고덕, 동탄 신도시가 그렇습니다.

여러분들이 생각하기에 신도시가 건설됨으로써 토지가치가 급상승하기 때문에 확실한 투자 지역이라면 도전해보고자 하는 분들이 많습니다. 짚고 넘어가야 되는 사항이 있는데요. 우선 해제 지역이라고 한다면 그린벨트가 위치한 해당 행정 지역의 지자체 홈페이지나 관공서를 방문하셔서 해당 구역을 확인해야 합니다. 

곧 지번을 확인해야 한다는 것입니다. 그 이유는 해제 고시가 있는 지번과 아닌 지역은 하늘과 땅 차이입니다. 내가 투자하려고 했던 지번이 해제 지역에 포함되지 않는데 구입했다면 건축행위를 할 수도 없고 거래할 사람도 없습니다. 돈과 함께 투자도 묶여버립니다.

그리고 그린벨트 해제 목적이 정부의 공적인 개발일 경우, 임대주택의 목적의 택지지구로 지정되는 곳은 향후 수용될 가능성이 높습니다. 보통의 신도시 택지지구 토지보상은 공시지가를 기준으로 산정하는데 그린벨트는 실거래가보다 매우 낮기 때문에 매입 가격보다 훨씬 낮게 보상받을 수 있습니다.

그렇다면 그린벨트는 투자의 무덤일까요?

그린벨트는 땅에서 토지로 변신하는 가장 높은 이윤을 내는 투자입니다. 단, 해제 고시가 발표되기 전 자료를 바탕으로 해제 지역 섹터에 포함된 지번에 투자해야 합니다.

우리가 알고 있는 정치인이나 경제인들은 그린벨트에 투자를 많이 합니다. 그들은 정보를 알고 있기 때문이죠. 정보는 그들이 만들 수도 있습니다. 도로가 건설되거나 철도를 건설하면 비도시지역에 인구가 유입됩니다. 자연히 입구 주변은 그린벨트 해제 지역으로 편입이 되죠. 그래서 정치인들 청문회에 등장에 꼭 그린벨트 투자가 나옵니다.

투기성이 뚜렷하기 때문이겠죠? 그만큼 엄청난 이익이 발생되기 때문에 그린벨트 해제 시 투기의 바람이 더욱더 세차게 불어올 가능성도 농후합니다.

#3. 정부의 생각은?

김현미 국토교통부 장관은 예전부터 서울시 내 그린벨트 해제를 위해 박원순 서울시장을 지속적으로 압박해왔습니다. 아시다시피 박원순 서울시장은 재개발을 포함한 부동산 개발에 대하여 회의적인 정책을 썼기 때문에 서울시의 그린벨트 해제 또한 용이하지 않았는데요.

7.10 부동산 대책 이후 거센 비난을 받고 있는 정부 입장에서 많은 사람들의 수요가 따르는 서울에서의 부동산 공급이 불가피해졌고, 그에 대한 대책으로 그린벨트 해제 카드를 꺼낸 것입니다.

그러나 청와대는 19일 주택 공급 확대 방안 중 하나로 거론되는 그린벨트(개발제한구역) 해제 문제와 관련, "아직 결론을 내리지 못한 상태"라는 입장을 밝혔는데요.

청와대 고위관계자는 이날 기자들과 만나 이같이 말한 데 이어 "좀 더 고민해야 한다"며 "효과라든지, 비용이라든지 등을 종합적으로 봐야 하는 것 아닌가"라고 덧붙였습니다.

더불어민주당과 정부는 최근 그린벨트 해제 방안을 검토할 것이라는 입장을 밝혔지만, 이를 놓고 정부와 서울시의 이견이 불거졌고, 정부 내에서도 온도 차가 감지되고 있는 것입니다.

김상조 청와대 정책실장이 지난 17일 KBS 라디오에 출연해 "당정이 이미 (그린벨트 해제 방안을 검토할 것이라는) 의견을 정리했다"고 하자, 정세균 국무총리는 이날 KBS 1TV '일요진단 라이브'에서 "(그린벨트 해제는) 매우 신중하게 접근하는 게 옳다"고 밝혔습니다.

#4. 순탄하게 그린벨트 해제할 수 있을까?

이 같은 정부의 이견 차이와 입장 선회는 그린벨트 해제를 둘러싼 반대 여론이 거센 탓으로 보입니다.

이재명 경기도 지사는 "서울 핵심 요지 그린벨트를 통한 주택공급은 득보다 실이 크다"며 "그린벨트 해제보다는 도심 재개발을 활성화하고 용적률을 높여야한다"고 밝혔으며, 추미애 법무부 장관도 부동산 정책에 대해 "한정된 자원인 땅에 돈이 몰리게하면 국가의 비전도 경쟁력도 놓칠 것"이라며 "그린벨트를 풀어 서울과 수도권에 전국의 돈이 몰리는 투기판으로 가게 해선 안된다"고 말했습니다.

환경단체 등의 그린벨트 해제 추진 방안에 대한 반대 목소리도 높아지고 있습니다.

서초구 내곡동과 강남구 세곡동, 수서역 인근 등지의 보금자리 단지 주변부를 개발하면 1만 가구 안팎으 택지를 조성할 수 있을 것으로 전망되지만, 벌써부터 들썩이는 부동산을 볼 때 오히려 집 값이 더욱 더 상승할 것이라는 우려가 큰 상황입니다.

 

지금까지 그린벨트 해제 관련 소식에 대하여 알아보았습니다.

이 정부의 부동산 정책을 바라보고 있자면 1. 최대한 국민들의 호주머니에서 짜낸다. 2. 윗돌 빼서 아랫돌 막는다 라는 두 가지 느낌을 지울 수가 없습니다.

1번은 이미 너무나도 많은 국민들이 체감하고 있으며, 2번 역시 거듭된 부동산 정책의 실패와 그에 따른 풍선효과로 입증된만큼 그린벨트 해제가 과연 집값을 잡는데 어떠한 도움이 될지 짧은 제 상식으로는 도저히 이해가 되지 않네요

오늘의 포스팅은 여기서 마치겠습니다.

감사합니다.